Hemen Bize Ulaşabilirsiniz
Yayınlarımız Geri Dön
Kavram ve Terimler | Hatalı Numaralandırma

Hatalı Numaralandırma

Taşınmaz değerlemesi çalışmalarında, taşınmazın yapısal, yersel ve hukuksal durumunun ortaya çıkarılması gerekir. Çünkü taşınmaz için belirlenecek piyasa fiyatı, taşınmazın yapısal, yersel ve hukuksal durumunun bir sonucu olarak oluşur. Bu nedenle, taşınmaza ilişkin plan, proje ve belgelerin düzgün bir biçimde okunabilmesi, piyasa değerinin doğru belirlenmesinde başlıca etkendir.

Değerleme çalışmalarında taşınmazın yeri öncelikle kent düzentasarı (imar planı) üzerinden yerbölüm (parsel) bazında belirlenir. Üzerinde birden çok bağımsız bölüm bulunan parsellerde; blok, kat ve konum olarak da yer belirlemesinin yapılması ve değerlemesi istenen bağımsız bölüme ulaşılması gerekir. Bağımsız bölümün parsel üzerindeki yer ve konumunun belirlenebilmesi için de, vaziyet planı, numarataj krokisi ve kat planları incelenir. Bu inceleme sonucunda, değerleme uzmanına gösterilen ve yapısal incelemesi yaptırılan yerin, değerlemesi istenen bağımsız bölüm olup olmadığı ortaya çıkarılır.

Değerleme uzmanına gösterilen bağımsız bölüm, değerlemesi istenen bağımsız bölüm olmayabilir. Bu durum, eğer ortada kandırmaya yönelik bir eylem yok ise, görünürde ve gerçekte sahip olunan bağımsız bölüm yerine, tapu kütüğünde başka bir bağımsız bölüme sahip görünmek demektir. Başka bir deyişle, kişi bir bağımsız bölümün sahibidir ve bu bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkı herhangi bir çekişmenin konusu değildir. Buna karşın, tapu kütüğünde söz konusu kişinin sahibi gözüktüğü bağımsız bölüm başkadır. Böyle durumlar genellikle ilgili belediye ve tapu yönetimleri arasındaki numaralama değişikliklerinden kaynaklanır. Kişiler belediyenin numaralandırmasına göre bağımsız bölümleri almışlar ya da paylaşmışlardır. Ancak tapu yönetiminin başka türlü numaralandırma yapması sonucu, kişiler kendilerinin bildikleri ve eylemli olarak ellerinde tuttuklarından başka bağımsız bölümlerin sahibi gibi görünür olmuşlardır.

Ülkemizde yukarıda açıklandığı biçimde oluşmuş birçok hatalı tapu kaydının bulunduğu değerleme çalışmaları sırasında ortaya çıkmakta ve bunların giderilmesi gerekmektedir. Bu tür hatalı kayıtların ortadan kaldırılması için yapılması gereken işlem bir düzeltmedir. Bu düzeltme işlemleri için günlük dile yerleşmiş “trampa” söylemi doğru değildir.

Trampa; 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda, “Bir para ödemesi söz konusu olmaksızın, bir malın doğrudan bir başka mal ile değiştirilmesidir. Değiştirilecek mallar taşınır ya da taşınmaz olabilir.” biçiminde tanımlanmıştır. TDK da, yasaya paralel olarak, trampayı, “değiştirme” olarak tanımlamıştır. Kısacası, “trampa” gerçekte bir düzeltme değil, “değiştirme” işlemidir.

Blok ya da bağımsız bölüm numaralarının tapu kütüğüne hatalı kaydı durumunda yapılacak işlemin, trampa işlemi olmadığı, “hatalı blok ya da bağımsız bölüm numaralarında düzeltme işlemi” olduğu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Ek 5. maddesinde de açıklığa kavuşturulmuştur. Söz konusu Ek 5. maddeye göre, düzeltme işlemleri aşağıdaki biçimde yapılacaktır:

  • Kat irtifakı/mülkiyeti kurulmuş yapıların projesindeki hatalı blok numaralarının düzeltilebilmesi için; blok bazında kat sahipleri kurulunun oy çokluğuyla alınmış karar ile lisanslı harita ve kadastro bürosu ya da ilgili kadastro yönetimince düzenlenmiş teknik rapor gereğince düzeltilen ve ilgili yönetim birimince onaylanan yeni vaziyet planı ilgilisince tapu yönetimine sunulur.
  • Kat irtifakı/mülkiyeti kurulmuş yapıların projesindeki hatalı bağımsız bölüm numaralarının düzeltilebilmesi için; lisanslı harita ve kadastro bürosu ya da ilgili kadastro yönetimince düzenlenmiş ve ilgili yönetim birimince onaylanmış teknik rapor ilgilisince tapu yönetimine sunulur. Bağımsız bölüm numaralarında yapılacak düzeltmeler için, yersel (ayni) ve kişisel (şahsi) hak sahiplerinin oluru aranır.

Değerleme çalışmaları sırasında “hatalı numaralandırma” olduğunun ve düzeltme gerektiğinin belirlenmesi durumunda, taşınmaz için bir değer belirlenmemelidir. Düzeltme işlemi yapılmadan ve dolayısıyla bağımsız bölümün yeri kesin olarak belirlenmeden, kredi karşılığında nasıl olsa bir bağımsız bölümün ipotek alınmış olacağı ve dolayısıyla güvencesiz kalınmayacağından yola çıkılarak, kredi kullandırılması da doğru değildir. İpotek alınanın yanlış bağımsız bölüm olduğunun sonraki dönemde anlaşılması durumunda, üzerine ipotek konulan bağımsız bölüm sahibi, Medeni Kanun’un 2 ve 3. maddeleri çerçevesinde kredi kuruluşunun dürüst ve iyiniyetli davranmadığını ileri sürerek, ipoteğin kaldırılması için yargı yoluna başvurabilir. Böyle bir durumda kredi kuruluşu güvencesiz kalabilir.

Sonuç olarak, blok, kat ya da bağımsız bölüm numaralarıyla ilgili hatanın düzeltilmesi işleminin trampa ile bir ilgisi yoktur.

Hizmetlerimiz

© 2021 - Emek Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.