Evimin Değeri Ne Kadar?

“Evim ne kadar eder?”, “Evim kaç para eder?”, “Evimin piyasa (rayiç) değeri nedir?” gibi sorulara kolay yoldan yanıt bulabilmenin yollarından biri de kira geliri üzerinden evin değerinin hesaplanmasıdır. Böyle bir hesaplama için brüt kira (gelir) çarpanı yöntemi kullanılır.

Brüt kira (gelir) çarpanı yöntemi, gelir yönteminin alt yöntemlerinde biridir. Genellikle yalnızca kira elde edilen konutların değerlemesinde kullanılır. Kira dışında pek çok başka kaynaktan gelir sağlayan sanayi ve ticaret kullanımlı taşınmazların değerlemesinde kullanılması uygun değildir. Yakın dönemde satışı gerçekleşmiş ya da satış aşamasındaki benzer nitelikli ve yeter sayıdaki konutun satış değerleri ve dönemsel brüt kira gelirleri üzerinden belirlenen brüt kira çarpanlarının ortalaması alınarak, değerleme konusu konutun dönemsel brüt kira geliriyle çarpılmakta ve değerleme konusu konutun değeri belirlenmektedir. 

Taşınmazın Değeri = Brüt Kira Çarpanı x Yıllık Brüt Kira Geliri

Sonuç olarak; brüt kira çarpanı yüksek olan konutların değerleri yüksek, brüt kira çarpanı düşük konutların değerleri düşük olacaktır.

Örnek:
Piyasada yapılan araştırmalara göre; benzer konum ve nitelikteki konutlar için aşağıdaki satış değerlerinin ve aylık kira bedellerinin söz konusu olduğu öğrenilmiştir.

Karşılaştırılabilir (Emsal) Taşınmazlar

Sıra

Taşınmazın Satış Değeri (TL)

Taşınmazın Aylık Kira Tutarı (TL)

Ay Üzerinden Brüt Kira Çarpanı

1

350.000

1.600

219

2

400.000

1.850

216

3

385.000

1.750

220

4

367.500

1.650

223

Ortalama Brüt Kira Çarpanı

219

Yukarıdaki tabloda gösterilen hesaplamaya göre; benzer konum ve nitelikteki konutlar için brüt kira (gelir) çarpanı 219 olarak bulunmuştur. Buna göre; aylık 1.500.- TL kira geliri elde edilen bir konutun değeri; (1.500.- TL x 219 Ay) = 328.500.- TL olarak bulunacaktır.

Değişik ortamlarda yayınlanan bazı yazılarda; konut değerlerinin Türkiye genelinde ortalama 215 aylık, İstanbul genelinde 210 aylık kira değerleri üzerinden hesaplanabileceği belirtilmektedir. Bu durumda konut değerleri Türkiye genelinde yaklaşık 18 yıllık kira değerleri üzerinde hesaplanırken, İstanbul geneli için 17,5 yıllık kira değerleri üzerinden hesaplanabilecektir.

Burada özellikle belirtilmesi gerekir ki, değerler yükseldikçe brüt kira çarpanları değerlere oranla daha çok yükselebilmekte ve yatırılan paraların geri dönüş süreleri uzayabilmektedir. Örneğin; 385.000.- TL’lik bir konutun brüt kira çarpanı 216 ay (18 yıl) iken, 2.000.000.- TL’lik bir konutun brüt kira çarpanı 312 ay (26 yıl) olabilmektedir. Bu da değeri yüksek konuta yatırılan paranın geri dönüş süresinin uzaması anlamına gelmektedir. Yatırılan paranın, başka bir deyişle yatırımın geri dönüş süresinin uzaması ekonomik açıdan istenilen bir durum değildir.

Yöntemin Eleştirilen Yönleri

  • Harcanabilir (net) gelir yerine brüt gelire dayanılmakta; yönetim, bakım, vergi vb. giderler göz ardı edilmektedir.
  • Tüm taşınmazlar için giderlerin eşit olduğu varsayılmaktadır.
  • Taşınmazların kalan ekonomik yaşam sürelerinin (ekonomik ömürlerinin) eşit olduğu varsayılmaktadır.
  • Değerleri belli bir aralıkta yer alan taşınmazlar için doğru sonuçlar verirken, değerler belli bir tutarın üzerine çıktığında gösterge kira piyasası bulunamayabilir.