Evimin Değeri Ne Kadar?

“Evim ne kadar eder?”, “Konut değerini hesaplama”, “Evim kaç para eder?”, “Evimin piyasa (rayiç) değeri nedir?” gibi soru ve/veya konulara kolay yoldan yanıt bulabilmenin yollarından biri de kira geliri üzerinden evin değerinin belirlenmesidir. Böyle bir hesaplama için “brüt kira (gelir) çarpanı yöntemi” kullanılır.

Brüt kira çarpanı yöntemi, gelir yöntemlerinden biri olarak, genellikle konut, büro gibi dönemsel kira geliri sağlayan taşınmazların değerlemesinde kullanılır. Kira dışında başka kaynaklardan gelir sağlayan sanayi ve ticaret kullanımlı taşınmazların değerlemesinde kullanılması uygun değildir. Yakın dönemde satışı gerçekleşmiş ya da satış aşamasındaki benzer nitelikli ve yeter sayıdaki konutun satış değerleri ve dönemsel brüt kira gelirleri üzerinden belirlenen brüt kira çarpanlarının ortalaması alınarak, değerleme konusu konutun dönemsel brüt kira geliriyle çarpılmakta ve değerleme konusu konutun değeri belirlenmektedir.

Taşınmazın Değeri = Brüt Kira Çarpanı x Aylık Brüt Kira Geliri

Sonuç olarak; brüt kira çarpanı yüksek olan konutların değerleri yüksek, brüt kira çarpanı düşük konutların değerleri düşük olacaktır.

Örnek:

Piyasada yapılan araştırmalara göre; benzer konum ve nitelikteki konutlar için aşağıdaki tabloda gösterilen satış değerlerinin ve aylık kira bedellerinin geçerli olduğu öğrenilmiştir.

Yukarıdaki tabloda gösterilen hesaplamaya göre; benzer konum ve nitelikteki konutlar için ortalama brüt kira (gelir) çarpanı 219 olarak bulunmuştur. Buna göre; aylık 1.500.- TL kira geliri elde edilen bir konutun değeri; (1.500.- TL x 219 Ay) = 328.500.- TL olarak bulunacaktır.

Değişik ortamlarda yayınlanan bazı yazılarda; konut değerlerinin Türkiye genelinde ortalama 215 aylık, İstanbul genelinde 210 aylık kira değerleri üzerinden hesaplanabileceği belirtilmektedir. Bu durumda konut değerleri Türkiye genelinde yaklaşık 18 yıllık kira değerleri üzerinde hesaplanırken, İstanbul geneli için 17,5 yıllık kira değerleri üzerinden hesaplanabilecektir.

Burada özellikle belirtilmesi gerekir ki, değerler yükseldikçe brüt kira çarpanları değerlere oranla daha çok yükselebilmekte ve yatırılan paraların geri dönüş süreleri uzayabilmektedir. Örneğin; 385.000.- TL’lik bir konutun brüt kira çarpanı 216 ay (18 yıl) iken, 2.000.000.- TL’lik bir konutun brüt kira çarpanı 312 ay (26 yıl) olabilmektedir. Bu da değeri yüksek konuta yatırılan paranın geri dönüş süresinin uzaması anlamına gelmektedir. Yatırılan paranın, başka bir deyişle yatırımın geri dönüş süresinin uzaması ekonomik açıdan istenilen bir durum değildir.

Yöntemin Eleştirilen Yönleri

• Harcanabilir (net) gelir yerine brüt gelire dayanılmakta; yönetim, bakım, vergi vb. giderler göz ardı edilmektedir.
• Tüm taşınmazlar için giderlerin eşit olduğu varsayılmaktadır.
• Taşınmazların kalan ekonomik yaşam sürelerinin (ekonomik ömürlerinin) eşit olduğu varsayılmaktadır.
• Değerleri belli bir aralıkta yer alan taşınmazlar için doğru sonuçlar verirken, değerler belli bir tutarın üzerine çıktığında gösterge kira piyasası bulunamayabilir.