En Etkin ve Verimli Kullanım Çözümlemesi

Taşınmaz değerine taban oluşturan ilkelerden biri olan “sürekli kullanım” ilkesinin sonucu olarak ortaya çıkmış bir kavram ve çözümleme (analiz) türüdür.

Sürekli Kullanım İlkesi: Arsa ve arazinin tek kullanım biçimi üzerinden değerlendirilemeyeceği ilkesidir. Arazi kalıcı bir varlıktır, ancak arazinin kendisinde ya da üzerindeki yapılarda yapılan iyileştirmelerin sınırlı bir yaşam süresi vardır. Arazinin kalıcılığı, onun üzerindeki sınırlı yaşamı olan yapıların bire bir benzerinin ya da değişiğinin daha sonraki dönemlerde de yapılabileceği anlamına gelir. Bu nedenle, arazi, üzerindeki yapı ya da var olan kullanım durumuna göre ve tek kullanım biçimi üzerinden değerlendirilemez.

Arazi kalıcı bir varlıktır ve taşınmazlığı nedeniyle tüm arazi parçalarının özgün birer durumları vardır. Arazinin kalıcılığı ve kendine özgü özellikleri onun en etkin ve verimli kullanımını belirler. Bir arazi parçası, kendisinde ya da üzerindeki yapılarda iyileştirmeler yapıldıkça değer değiştirir. Arazinin bir başına değeri ile iyileştirilmiş durumdaki değeri arasındaki ayırt (fark), en etkin ve verimli kullanım durumu ile açıklanabilir.

En etkin ve verimli kullanım şöyle tanımlanır:

• Yasal düzenlemelere uygun,
• Boyut ve biçim (fiziksel) olarak olanaklı,
• Finansal açıdan gerçekleştirilebilir

ve değerlemesi yapılan taşınmazı en yüksek değerine ulaştıran, en akılcı ve en gerçekçi kullanım biçimidir.

Yasal düzenlemelere uygun olmayan ya da boyut ve biçim açısından olanaklı olmayan kullanım, en etkin ve verimli kullanım biçimi olamaz. Çözümlemeler sonucunda, yasal düzenlemelere uygun, boyut ve biçim açısından olanaklı birden çok akılcı kullanım biçimi olduğu belirlenebilir. Bu durumda, birden çok akılcı ve gerçekçi kullanım seçeneği için finansal gerçekleştirilebilirlik (fizibilite) çalışması yapılır. Öteki sınamaların yanı sıra, finansal gerçekleştirilebilirlik sınamasında da en iyi değeri veren seçenek, en etkin ve verimli kullanım biçimi olarak belirlenir.

Tanımından da anlaşılacağı üzere en etkin ve verimli kullanım çözümlemesi bir eylem değil, yasal ve ekonomik bir inceleme; değerleme konusu taşınmaza yönelik finansal bir çözümlemedir ve de durağan değil, değişkenlik gösteren bir çözümlemedir. Piyasayı iyi inceleme, bölgeyi yapısal anlamda iyi özümseme, sektörel ve genel ekonomik durum açısından geleceğe yönelik tutarlı kestirimlerde bulunma, doğru veriler, geçerli ve akılcı varsayımlarla, eksiksiz belirlemeleri gerekli kılan bir süreçtir.

En etkin ve verimli kullanım kavramı, pazar değeri belirlemelerinin ana ve ayrılmaz bir parçasıdır. Kullanım biçiminin taşınmazın değerinin belirlenmesinde en önemli etken olması nedeniyle, pazar değeri tabanlı değerlemelerde, ilk olarak taşınmazın en etkin ve verimli kullanımını belirlenmelidir. En etkin ve verimli kullanım, bir taşınmazın güncel kullanım biçimi olabileceği gibi, gerçekleştirilebilir bir başka kullanım biçimi de olabilir. Bu saptamalar, pazardan elde edilen bulgularla yapılır.

Toprağın boş durumdaki en etkin ve verimli kullanımı ile geliştirilmiş durumundaki en etkin ve verimli kullanımı arasında ayırtlar bulunabilir. Birçok ülkede, daha verimli bir kullanım olanaklı olsa bile, var olan yapıları yıkmak yasalara aykırı olabilir. Yapıların yıkılmasının yasal ve olanaklı olduğu durumlarda da, yıkım ve temizleme giderleri, yeni yapıların finansal açıdan uygun görülmelerine engel oluşturabilir. Bu konuların çözümlenmesi, seçilen en etkin ve verimli kullanım biçiminin açıklanması ve desteklenmesi açısından son derece önemlidir.

En etkin ve verimli kullanım, sürece bağlı bir sonuçtur ve bu nedenle de, “sürecin neresinde” ve “ne biçimde” sorularının da yanıtlanması gerektirir. Sunum ve istem arasında önemli ölçüde eşitsizlik bulunan ya da aşırı derecede oynak piyasalarda, taşınmazın en etkin ve verimli kullanımı ileride gerçekleşebilecek bir kullanım biçimi olabilir. Değişim süreçlerindeki arazi kullanımları ve bölgelendirmeler nedeniyle, taşınmazın bugünkü en etkin ve verimli kullanımı geçici bir kullanım biçimi de olabilir. İçinde bulunulan dönemde gerçekleştirilebilir en etkin ve verimli kullanım biçimlerinin belirlenebildiği durumlarda da, ileride gerçekleşmesi beklenen gelir ve harcama düzeyleri, değişik kullanım biçimleri üzerinde olumlu ya da olumsuz etkiler yaratabilir.

En etkin ve verimli kullanım çözümlemesi;

• Arazinin, boşmuş gibi, olası yapılaşma türü ve yoğunluğu göz önüne alınarak, pazar değerinin belirlenmesi;
• Yapılı taşınmazların, yapısının yıkılıp yenisinin yapılması, yapısında değişiklikler yapılması ya da olduğu gibi bırakılması seçeneklerine göre pazar değerinin saptanması;
• Değerleme konusu taşınmazın arsası ile karşılaştırılabilir (emsal) nitelikteki arsaların belirlenmesi

çalışmalarında özellikle kullanılır.