Brüt Kira Çarpanı Yöntemi

Gelir yöntemlerinden biri olarak, genellikle konut, büro gibi dönemsel kira geliri sağlayan taşınmazların değerlemesinde kullanılır. Kira dışında başka kaynaklardan gelir sağlayan sanayi ve ticaret kullanımlı taşınmazların değerlemesinde kullanılması uygun değildir. Yakın dönemde satışı gerçekleşmiş ya da satış aşamasındaki benzer nitelikli ve yeter sayıdaki konutun satış değerleri ve dönemsel brüt kira gelirleri üzerinden belirlenen brüt kira çarpanlarının ortalaması alınarak, değerleme konusu konutun dönemsel brüt kira geliriyle çarpılmakta ve değerleme konusu konutun değeri belirlenmektedir.

Taşınmazın Değeri = Brüt Kira Çarpanı x Yıllık Brüt Kira Geliri

Sonuç olarak; brüt kira çarpanı yüksek olan konutların değerleri yüksek, brüt kira çarpanı düşük konutların değerleri düşük olacaktır.

Örnek:
Piyasada yapılan araştırmalara göre; benzer konum ve nitelikteki konutlar için aşağıdaki satış değerlerinin ve aylık kira bedellerinin söz konusu olduğu öğrenilmiştir.

Karşılaştırılabilir (Emsal) Taşınmazlar

Sıra

Taşınmazın Satış Değeri (TL)

Taşınmazın Aylık Kira Tutarı (TL)

Ay Üzerinden Brüt Kira Çarpanı

1

350.000

1.600

219

2

400.000

1.850

216

3

385.000

1.750

220

4

367.500

1.650

223

Ortalama Brüt Kira Çarpanı

219

Yukarıdaki tabloda gösterilen hesaplamaya göre; benzer konum ve nitelikteki konutlar için ortalama brüt kira (gelir) çarpanı 219 olarak bulunmuştur. Buna göre; aylık 1.500.- TL kira geliri elde edilen bir konutun değeri; (1.500.- TL x 219 Ay) = 328.500.- TL olarak bulunacaktır.

Yöntemin Eleştirilen Yönleri
- Harcanabilir (net) gelir yerine brüt gelire dayanılmakta; yönetim, bakım, vergi vb. giderler göz ardı edilmektedir.
- Tüm taşınmazlar için giderlerin eşit olduğu varsayılmaktadır.
- Taşınmazların kalan ekonomik yaşam sürelerinin (ekonomik ömürlerinin) eşit olduğu varsayılmaktadır.
- Değerleri belli bir aralıkta yer alan taşınmazlar için doğru sonuçlar verirken, değerler belli bir tutarın üzerine çıktığında gösterge kira piyasası bulunamayabilir.